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EOD火了！什么是EOD?

2021.11.26

EOD火了？

EOD一定會火。

原因：一是我們高質(zhì)量發(fā)展已經(jīng)到了這個階段；二是我們對于碳達峰碳中和的國際承諾；三是中央的政策導向。

對于建筑企業(yè)來說，EOD競爭的關(guān)鍵是設計能力。一個地塊，怎樣按照EOD的理念設計出來，怎樣在實現(xiàn)生態(tài)保護、生態(tài)優(yōu)美的同時，帶動關(guān)聯(lián)的、有收益的其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。所以，設計能力是兩個方面：一是項目的規(guī)劃設計和工程設計，二是投融資模式(含財務平衡）的設計。

10月15日，生態(tài)環(huán)境部聯(lián)合發(fā)改委、國家開發(fā)銀行印發(fā)《關(guān)于推薦第二批生態(tài)環(huán)境導向的開發(fā)模式試點項目的通知》，通知提出了5項申報條件(需同時滿足)，每個省份申報數(shù)量原則上不超過3個，本次重點支持實施基礎好、投資規(guī)模適中、項目邊界清晰、反哺特征明顯、環(huán)境效益顯著的試點項目。（點擊“閱讀原文”通知全文及附件）
大約1年多前，上述三方發(fā)布了《關(guān)于推薦生態(tài)環(huán)境導向的開發(fā)模式試點項目的通知》，今年4月，在生態(tài)環(huán)境部公開的試點項目名單顯示，第一批試點項目合計36個，期限為2021-2023年。據(jù)悉，項目擬投資近1400億元，擬申請貸款金額為700多億。
EOD要火。那么，什么是EOD模式以及EOD項目如何實施，今天推薦一篇文章，作者：莫龍庭，來源：環(huán)保多巴胺

一、跟達康書記學習什么是EOD？

熱播劇《人民的名義》中講了一個達康書記將林城煤塌陷區(qū)改造成濕地公園和開發(fā)區(qū)，最終造福一方的故事。

事實上，這個故事是有原型的：即江蘇省徐州市的潘安湖國家濕地公園。2010年起當?shù)赝ㄟ^“挖深填淺、分層剝離、交錯回填”等技術(shù)改造塌陷區(qū)，恢復土地生態(tài)調(diào)節(jié)功能，同時建起了濕地公園景觀，接著又規(guī)劃了污水廠、交通路線、幼兒園、醫(yī)院等配套設施，打造集康養(yǎng)、休閑旅游、電子商務、高端住宅于一體的現(xiàn)代生態(tài)新城，實現(xiàn)了從一城煤灰半城土到一城青山半城湖的轉(zhuǎn)變。

2017 年底，領(lǐng)導人視察潘安湖采煤塌陷區(qū)整治工程時，指出“資源枯竭地區(qū)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展是一篇大文章，實踐證明這篇文章完全可以做好”，首次提出了“只有恢復綠水青山，才能使綠水青山變成金山銀山”！
此處的潘安湖項目其實即可看作EOD的官方范本。

二、簡介：傳統(tǒng)補貼難維系，借鑒地鐵商圈的開發(fā)模式

回過來講，什么是EOD，套用官方解釋，
EOD（Ecology-OrientedDevelopment）模式是以生態(tài)保護和環(huán)境治理為基礎，以特色產(chǎn)業(yè)運營為支撐，以區(qū)域綜合開發(fā)為載體，采取產(chǎn)業(yè)鏈延伸、聯(lián)合經(jīng)營、組合開發(fā)等方式，推動收益性差的生態(tài)環(huán)境治理項目與收益較好的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)有效融合。
在筆者看來，狹義的EOD模式其實主要就是將生態(tài)環(huán)境治理帶來的經(jīng)濟價值內(nèi)部化，以解決環(huán)保前期投入的資金問題，簡單的說，EOD就是怎么讓綠水青山真正變成金山銀山！
長久以來，環(huán)保作為傳統(tǒng)的正外部性產(chǎn)業(yè)（即給他人謀福利，自己卻沒有得到相應補償），市場機制一直不能有效的進行資源配置，因此環(huán)保產(chǎn)業(yè)主要依靠政府的購買服務和補貼。
但依靠政府補貼，顯然不是最佳策略，尤其是當政府缺錢的時候，整個產(chǎn)業(yè)都顯得岌岌可危。
要想解決正外部性產(chǎn)業(yè)的困境，一個常用的現(xiàn)代化方法即是依據(jù)科斯定理，明確產(chǎn)權(quán)，通過市場機制來實現(xiàn)資源的最優(yōu)配置。近年來發(fā)達國家推行的污染排放權(quán)即是很好的例證，我國目前也正積極推行排污權(quán)、炭排放權(quán)等交易制度來健全環(huán)境治理的市場體系。

在EOD模式中，項目公司通過改善環(huán)境，用優(yōu)良的生態(tài)基底吸引產(chǎn)業(yè)和人口，并將環(huán)境效應帶來的社會效益增值進行提前鎖定，實現(xiàn)區(qū)域整體溢價增值，并以此實現(xiàn)對環(huán)保產(chǎn)業(yè)的反哺，以解決環(huán)保項目財政投入不足的突出問題，從而實現(xiàn)社會可持續(xù)發(fā)展。
如果回顧城市發(fā)展歷程，我們其實可以發(fā)現(xiàn)EOD并不算是一種全新物種，類似的還有TOD（公共交通導向型開發(fā)模式），SOD（公共服務導向型開發(fā)模式）等等。以TOD為例，項目公司以火車站、地鐵站等為中心，以400-800米為半徑，打造集商業(yè)、文化、教育、居住等為一體的商業(yè)綜合體，實現(xiàn)土地增值+物業(yè)增值。大家常見的各大地鐵商場即是這種模式的典型代表，例如上海五角場的萬達商場。
而運作這類項目的公司則以香港地鐵公司為代表，港鐵公司通過對軌交和物業(yè)的統(tǒng)一規(guī)劃設計，并與政府協(xié)商，提前獲得地鐵站附近土地，鎖定由于地鐵開通預期帶來的土地溢價收益，隨后一邊俢地鐵，一邊在地鐵周邊開發(fā)物業(yè)。在土地升值之后，港鐵一方面通過拍賣方式將地鐵上蓋的土地賣給開發(fā)商，或自己做房地產(chǎn)開發(fā)，實現(xiàn)土地增值收益和房地產(chǎn)開發(fā)投資收益，另一方面，通過對開發(fā)出的地鐵商業(yè)辦公等自持物業(yè)運營，獲得物業(yè)升值收益和物業(yè)租金收益。通過這種模式，港鐵公司實現(xiàn)了持續(xù)盈利，建立了全球首屈一指的城市軌道交通體系。
內(nèi)地的深圳地鐵也基本學習的是港鐵模式，從2013年開始即實現(xiàn)盈利，成為我國為數(shù)不多的盈利的地鐵運營商。值得一提的是，在2015年著名的萬科股權(quán)之爭中，萬科曾計劃引入深圳地鐵，其背后同樣有“地鐵運營+上蓋物業(yè)開發(fā)”的戰(zhàn)略考量。

三、路徑：看EOD如何化綠水青山為金山銀山

由上可見， EOD模式與上述TOD類似，其實現(xiàn)路徑基本分為三步走：
1)     重構(gòu)生態(tài)網(wǎng)絡：通過環(huán)境治理、生態(tài)系統(tǒng)修復、生態(tài)網(wǎng)絡構(gòu)建，為城市發(fā)展創(chuàng)造良好的生態(tài)基底，帶動土地升值；
2)     整體提升城市環(huán)境：通過完善公共設施、交通能力、城市布局優(yōu)化、特色塑造等提升城市整體環(huán)境質(zhì)量，為后續(xù)產(chǎn)業(yè)運營提供優(yōu)質(zhì)條件；
3)     產(chǎn)業(yè)導入及人才引進：通過人口流入及產(chǎn)業(yè)發(fā)展激活區(qū)域經(jīng)濟，從而增加居民收入、企業(yè)利潤和政府稅收，最終實現(xiàn)自我強化的正反饋回報機制。
其對應的收益來源主要分兩塊： 
1）土地溢價及土地出讓收入。通過環(huán)境改善實現(xiàn)土地增值，再分享土地一級出讓收益或者地產(chǎn)開發(fā)來實現(xiàn)資金需求平衡可以說是當前EOD模式的核心，這也是最直接的最快速的收益模式，但這可能將EOD項目做成生態(tài)環(huán)境治理類項目與地產(chǎn)項目的組合，沒能將生態(tài)導向納入項目前期規(guī)劃、建設、運營、產(chǎn)業(yè)導入的全盤考慮，因此缺乏可持續(xù)發(fā)展的能力，且土地溢價及土地出讓收入直接作為項目收入缺乏明確政策支持。
2）產(chǎn)業(yè)反哺分成收益。就目前來看，實現(xiàn)生態(tài)與產(chǎn)業(yè)有效融合的項目較少，這主要是由于產(chǎn)業(yè)培育周期較長，不確定性較大，且項目參與主體多，生態(tài)價值難以定量測算，主體之間難以確定收益類型劃分，對參與主體的實力要求高，這方面還有待進一步探索。
4月28日，生態(tài)環(huán)境部等三家單位聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于同意開展生態(tài)環(huán)境導向的開發(fā)（EOD）模式試點的通知》，審核公布了36個試點項目，并且提出：
強化項目收益內(nèi)部反哺機制。試點實施單位切實加強公益性生態(tài)環(huán)境治理項目與相關(guān)經(jīng)營性產(chǎn)業(yè)開發(fā)項目一體化融合實施。實施中可適當優(yōu)化試點依托項目，加大產(chǎn)業(yè)收益對生態(tài)環(huán)境治理的反哺力度。

隨著國家對于EOD模式自平衡有掛支持政策的明確和強化，隨著”生態(tài)產(chǎn)品價值實現(xiàn)機制“的逐步落實，在高質(zhì)量發(fā)展、重視生態(tài)保護和生態(tài)優(yōu)美、碳達峰和碳中和的背景下，相信EOD模式必將成為新型城鎮(zhèn)化建設、鄉(xiāng)村振興的重要、乃至主流模式。地方政府、城投企業(yè)、銀行金融、建筑企業(yè)必須予以重視。


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